Devir bedeli ile kullanılabilir nakit
Taylandlı gayrimenkul şirketi AWC, dört otel ile Bangkok’taki The Empire ofis binasını AWR adlı gayrimenkul yatırım ortaklığına devretmeyi planlıyor. Beş mülk için belirlenen en düşük toplam bedel 48,449 milyar baht. Şirket, ortaklığın 30 milyar bahtı aşan birim arzını değerlendiriyor ve birimlerin en çok yüzde 28’ini kendisinde tutmayı planlıyor. Bu üç tutar farklı şeyleri ölçüyor: mülklerin devir değeri, yatırımcılardan toplanabilecek para ve AWC’nin ortaklıkta bırakacağı pay.[1]
Devrin tamamlanması, ortaklığın kurulmasına, yeterli kaynak bulmasına, gerekli onaylara ve mülk incelemesine bağlı. AWC, işlemle yaklaşık 5 milyar bahtlık gerçeğe dönüşen değer artışı bekliyor. Benim için ilk sınama, duyurulan değer artışının kasaya girecek parayla karıştırılmaması. Yeni yatırımlara ayrılabilecek tutar, işlem giderleri ve ortaklığın borçlanma koşullarına bağlı.[1]
Mülk el değiştirirken işletme kalıyor
AWC, otelleri devrettikten sonra kendi bağlı şirketi aracılığıyla AWR’den kiralayıp işletmeyi planlıyor. The Empire için de başka bir bağlı şirketi yönetici olarak görevlendirmeyi planlıyor. Dolayısıyla mülkiyetin devri, otellerin günlük işletme gelirini ve giderini şirketten tümüyle ayırmıyor. Yatırımcı açısından belirleyici kalemler kira tutarı, otellerin doluluğu ve işletme giderleri. Bu girdiler olmadan, devir bedeli AWC’nin serbest nakit akışını hesaplamama yetmiyor.[1]
AWC bu yapıyla tamamlanmış mülklerdeki sermayeyi yeni projelere yönlendirmeyi amaçlıyor. Buna karşılık, otel işletmesinin sonucu ile ortaklıkta tutulacak pay şirketin gelirlerine bağlı kalıyor. Doluluk arttıkça kira giderinin karşılanması kolaylaşır; doluluk düştüğünde aynı gideri karşılamak zorlaşır. Yeni ortaklığın koşulları, AWC’nin ne kadar nakit açığa çıkardığını ve ne kadar işletme riski taşıdığını anlamak için belirleyici.[1]