Kredi bakiyesinden başlayan hesap
Star Holdings’in üçüncü çeyreğinde sermaye tahsisinin en somut sonucu, teminatlı kredi bakiyesinin 94,5 milyon dolardan 46,5 milyon dolara inmesi. Aynı çeyrekte belediye borçlanma araçları portföyü 50,2 milyon dolara, Coney Island’daki arsa 20 milyon dolara satıldı. Varlıkları nakde çevirmeyi amaçlayan bir şirket için değerlendirme, kalan varlıkların karşısında ne kadar borç bulunduğuyla başlıyor. Kredi bakiyesinin azalması, bu dar ölçütte hissedarın önündeki borç yükünü azaltıyor. Satılan varlıklar da portföyden çıkıyor; küçülen borcu, elde kalan varlıklardan bağımsız değerlendirmek eksik kalır.[1]
Satış bedeli ile satış kârı farklı sorulara yanıt veriyor. Belediye borçlanma araçlarında gerçekleşen kazanç 4,5 milyon dolar, arsada muhasebeleştirilen kâr 4,7 milyon dolar. Satış bedelleri varlıkların el değiştirdiği tutarı gösterirken kâr, satışın muhasebe sonucunu anlatıyor. Bu nedenle bedelleri toplayıp hissedara dağıtılabilir nakit ilan etmek için bir dayanak yok. Şirketin gönüllü kredi ödemesi gerçek bir bilanço kararı; iki satışın bütün bedellerinin doğrudan bu ödemeye gittiği sonucu ise açıklanan rakamlardan tek başına çıkmıyor.[1]
SAFE payının duyarlılığı
Ortak hissedarlara düşen 45,1 milyon dolarlık zarar, bu bilanço hareketini tek başına açıklamıyor. Sonuç içinde yaklaşık 13,5 milyon SAFE hissesine ilişkin 53,1 milyon dolarlık nakit dışı olumsuz değerleme düzeltmesi var. Bu düzeltme, açıklanan toplam zarardan büyük. Ancak bu karşılaştırmadan değerleme etkisi dışındaki faaliyetlerin sürekli kâr ürettiği sonucuna atlamak da doğru olmaz: aynı çeyrek varlık satışlarından doğan kazançları içeriyor. Tekrarlanabilir faaliyet getirisiyle portföyü nakde çevirmenin getirisi farklı zaman özelliklerine sahip.[1]
SAFE hisselerinin adedi sabitken, fiyat hareketinin brüt portföy değerine etkisini hesaplamanın çarpanı yaklaşık 13,5 milyon hisse. Bu dar duyarlılık hesabı, vergi ve diğer bilanço etkileri dışarıda tutularak yapılabilir. Böyle bir varsayım, fiyatın hangi yöne gideceğine ilişkin tahmin gerektirmez. Değerleme düzeltmesinin nakit dışı olması, varlığın ekonomik değerindeki değişimi önemsizleştirmez. Geçici piyasa dalgalanması da olası bir açıklama. Her iki yorumda da elde tutulan hisse sayısı, fiyat hareketlerinin bilanço üzerindeki etkisinin temel girdisi olarak kalıyor.[1]
Kalan portföyün sınırı
Star’ın açıkladığı portföy, Asbury Park Waterfront ve Magnolia Green projelerindeki payları, diğer ticari gayrimenkulleri, kredileri ve Safehold hisselerini içeriyor. Yönetimin nakit akışını varlık yönetimi ve satışlarla artırma yaklaşımı, satışların şirketin sermaye tahsisinde merkezi olduğunu gösteriyor. Bu yapı içinde her başarılı satış, nakde çevrilecek varlık havuzunu da değiştiriyor. Dolayısıyla satış kazancını, aynı varlığın sonraki dönemlerde yeniden üreteceği bir gelir gibi ileri taşımak sağlam bir varsayım olmaz. Kalan varlıkların satış koşulları ve kalan borç birlikte anlam taşıyor.[1]
Bu çeyreğin hissedar açısından değeri, tek bir düzeltilmiş kâr rakamına indirgenemiyor. Kredi bakiyesindeki düşüş belirli bir alacaklıya karşı yükümlülüğü azaltıyor; SAFE payı ise piyasa fiyatına duyarlı bir varlık olarak duruyor. Benim dar sonucum, borç azaltımının nakde çevirme sürecinde ölçülebilir bir ilerleme sunduğu; bunun toplam portföy değerinin korunduğunu tek başına göstermediği. Sonraki sonuçlarda işe yarayan karşılaştırma, yeni satışların bedel ve kazançlarını kalan varlıklar ile borç bakiyesinin yanına koymak. Böylece sermaye geri dönüşüyle muhasebe oynaklığının etkisi ayrı ayrı değerlendirilebilir.[1]