Teslim edilen evlerin ortalaması
ABD’de konut üreten M/I Homes’un üçüncü çeyrekte teslim ettiği evlerin ortalama fiyatı 477.000 dolardan 460.000 dolara indi. Yeni sözleşmeler ise %2 azaldı. Ev arayan bir hane açısından bu iki sayının arasındaki mesafe önemli: daha düşük satış ortalaması, eve giriş kapısının aynı ölçüde açıldığını söylemiyor. Konutu nakitle alabilen kişi için bedeldeki değişim doğrudan satın alma hesabına girer. Krediye ihtiyaç duyan kişi ise peşinatın yanında aylık taksiti de karşılamak zorunda. Aynı fiyat etiketi, finansman ihtiyacı farklı iki alıcıya aynı imkânı sunmuyor.[1]
Üstelik karşılaştırılan tutar, aynı konutun iki tarihteki fiyatı değil; o çeyrekte teslim edilen evlerin ortalaması. Satılan evlerin büyüklüğü veya bulunduğu yer değiştiğinde ortalama da değişebilir. Şirketin yerleşim projesi sayısı bir yılda 233’ten 246’ya çıktı; aynı konut sepetinin izlenmediğini akılda tutmak gerekiyor. Dolayısıyla 477.000 dolardan 460.000 dolara inişi bütün müşterilere verilmiş ortak bir indirim sayamam. Bir alıcının gerçekten ne kazandığı, bakabildiği konutun bedeliyle ve onu finanse etme koşullarıyla belirlenir. Ortalama, bu alıcıların dağılımını tek başına açığa çıkarmıyor.[1]
Krediye ihtiyaç duyan alıcı
Yönetim, zorlaşan piyasa koşullarını daha yüksek konut kredisi faizleriyle, zayıf taleple ve ekonomik belirsizlikle ilişkilendiriyor. Burada hane bütçesine uzanan somut kanal borç servisi: satın alma bedeli azalırken kredi koşulları ters yönde hareket ederse aylık ödeme rahatlaması sınırlanabilir. Bu, açıklanan dönemde her müşterinin taksitinin arttığı iddiası değil. M/I Homes’un verileri hangi gelir grubunun ne kadar borçlandığını vermiyor. Finansmana daha bağımlı alıcıyla nakit imkânı bulunan alıcının farklı durumunu ayırmak ise, fiyat ortalamasını doğrudan refah artışı saymaktan daha işe yarar bir başlangıç.[1]
İptal oranının %12 ile değişmemesi de bu ayrımı ortadan kaldırmıyor. İptal oranı sözleşme aşamasına gelmiş işlemlerle ilgili; kredi veya peşinat eşiğine takılıp hiç sözleşme yapmayanları saymıyor. Yeni sözleşmelerin 1.908’den 1.861’e düşmesi, talebin zayıflamasıyla uyumlu. Fakat bu düşüşün tamamını krediye erişemeyen hanelere yazmak mümkün değil: ekonomik belirsizlik nedeniyle bekleyenler veya başka konutlara yönelenler de olabilir. Kimlerin piyasaya girebildiğiyle, girdikten sonra kimlerin vazgeçtiği farklı sorular. Sabit iptal oranı, ev arayan bütün hanelerin koşullarının sabit kaldığını göstermiyor.[1]
Şirketin nakdi, hanenin peşinatı
Satıcı tarafındaki hareket alanı daha görünür. M/I Homes yaklaşık 621 milyon dolar nakit, kullanılmamış 900 milyon dolarlık kredi hattı ve %2 net borç-sermaye oranı bildirdi. Çeyrekte 50 milyon dolarlık hisse geri aldı. Bunlar şirketin ve hissedarlarının mali imkânları; müşterinin peşinat hesabına kendiliğinden aktarılmıyor. Öte yandan net kârın 106,5 milyon dolardan 66,6 milyon dolara gerilemesi de satıcının maliyetsiz bir konumda olmadığını gösteriyor. Şirketin bilançosunun gücüyle alıcının borç ödeme kapasitesi ayrı ceplerde duruyor. Birinin dayanıklılığından diğerinin rahatladığı sonucu çıkarılamaz.[1]
Bu yüzden 460.000 dolarlık ortalamayı bir konut erişimi başarısı diye karşılamak için erken. Daha ucuz evlerin satıştaki payının artması, gerçekten aynı evlerin fiyatının düşmesi ve krediyle alımın kolaylaşması birbirinden farklı gelişmeler. Bunların her biri hane bütçesinde başka sonuç üretir. M/I Homes’un daha düşük ortalama fiyatla birlikte daha az yeni sözleşme açıklaması, fiyatı tek başına yeterli gösterge saymayı zorlaştırıyor. Evi satın alabilenlerin ödediği ortalamayı biliyoruz; satın alma eşiğinde kalanların bütçesini bilmiyoruz. Ev sahipliğine erişim tartışmasında bu ikinci grubun yokluğu, ilk grubun fiyatındaki düşüşle kapatılamaz.[1]