Birikimi besleyen yeni alıcı
PulteGroup’un üçüncü çeyrek sonuçlarında benim ilk baktığım rakam yeni siparişler: 6.208 konut, geçen yıldan yüzde 6 daha az. Aynı açıklamada sipariş birikimi 9.888 konuttan 10.298 konuta yükseliyor. Bir konut üreticisinin gelecekte teslim etmeyi beklediği stok büyürken yeni alıcı akışı daralabiliyor. Bu iki hareket, konut talebini değerlendirirken satışa dönüşen taahhüdün hangi aşamada bulunduğunu sormayı gerektiriyor.[1]
Teslimatlar da yıllık yüzde 9 azalarak 6.876 konuta indi. Birikmiş sipariş, teslimatla stoktan çıkarken yeni siparişle beslenen bir satış hattı. Dolayısıyla birikimin büyümesini tek başına güncel talebin güçlenmesi diye okumam. Teslimat hızının yavaşlaması da stoku destekleyebilir; müşteri tercihleri ve sözleşmelerin zamanlaması diğer olası etkenler. PulteGroup’un verileri, aynı çeyrekte yeni siparişlerin ve tamamlanan satışların birlikte gerilediğini gösteriyor.[1]
Parasal büyüklükler de bu ayrımı taşıyor. Yeni siparişlerin değeri 3,6 milyar dolardan 3,5 milyar dolara gerilerken birikmiş siparişlerin değeri 6,2 milyar dolardan 6,4 milyar dolara çıktı. Yönetimin anlattığı zorluk, yüksek faiz ve enflasyonun yanında müşterinin mevcut evini satabilmesi. Konut değiştiren hane için yeni alım kararı, eski evin satışından sağlanan finansmanla bağlantılı. Ben talep kanalını bu iki konut işleminin birbirine bağlandığı yerde arıyorum.[1]
Üreticinin nakdi, hanenin kararı
Şirketin konut satış geliri yüzde 9 azalarak yaklaşık 3,9 milyar dolar oldu. Ortalama satış fiyatı yüzde 1 gerileyerek 561.000 dolara indi. Brüt kâr marjı yüzde 26,2’den yüzde 24,8’e düştü; bu sonucun içinde 26 milyon dolarlık değer düşüklüğü giderinin 70 baz puanlık etkisi bulunuyor. Teslim edilen konutların akışı ile bu konutlardan elde edilen marj, üreticinin gelir hesabında aynı anda baskı görüyor.[1]
Satış yapılan proje sayısı yüzde 7 artarak 1.077’ye çıktı. Daha geniş satış ağıyla daha düşük yeni sipariş sayısının aynı anda görülmesi önemli: üreticinin daha çok satış noktasına sahip olması, hanelerin satın alma kararını kendiliğinden hızlandırmıyor. Projelerin yeri, açılış zamanı ve müşteri bileşimi de toplamı etkileyebilir. Yine de bu çeyrekte ağı büyütmenin, finansman ve mevcut konutu satma güçlüğünün önüne geçtiğine ilişkin bir sonuç çıkmıyor.[1]
PulteGroup çeyreği 1,4 milyar dolar nakitle bitirdi; borcun sermayeye oranı yüzde 12 oldu. Şirketin finansman kapasitesiyle müşterinin alım kararını ayıran nokta burada. Üretici sipariş birikimi ve nakdiyle çalışmayı sürdürürken talep, yeni taahhütlerin akışında beliriyor. Bu yüzden benim ağırlık verdiğim karşılaştırma, büyüyen birikimin yanında azalan yeni sipariş ve teslimat. Konut üretiminde gelecekteki iş yükünü anlamak için stok, bugünkü talebin yönünü anlamak için akış gerekiyor.[1]