Borçlunun ödemesi, sahibinin serveti
Konut ucuzladığında yeni alıcının önündeki engel azalır; aynı hareket mevcut sahibin servetini küçültür. Ben Kanada’nın konut tartışmasına bu iki bilançodan başlıyorum. Carolyn Rogers’ın 1 Ekim’deki konuşmasında barınma giderlerinin tüketimi ve tasarrufu sıkıştırması ile düşen ev fiyatlarının harcamaları zayıflatması yan yana duruyor. Hane için ev hem yaşanacak yer hem servet kalemi. Fiyatı aşağı çeken bir politika, bu iki işlev üzerinden toplam talebe karşıt yönde dokunabilir.[1]
Rogers’ın verdiği ölçü, bu gerilimin bankalara uzandığını gösteriyor: banka kredilerinin yaklaşık yarısı konut amaçlı. Konut kredisi aynı zamanda hanelerin en büyük borçlanma kalemi. Böyle bir yapıda faiz değişikliği geniş bir ödeme akışına temas ediyor. Konut fiyatlarının salgındaki iki yılda yaklaşık yüzde 50 yükselmesi de servet hesabının ne kadar büyük oynayabildiğini anlatıyor. Bu toplamlar her hanenin aynı borcu veya aynı varlık kazancını taşıdığı anlamına gelmiyor; kiracı, yeni alıcı ve mevcut borçlu farklı yerlerde duruyor.[1]
Faiz indiriminin iki yolu
Faiz indiriminin en güçlü savunusu açık: finansman giderini azaltır, konut kredisine erişimi kolaylaştırır ve borçlunun başka harcamalara ayırabileceği alanı genişletir. Rogers’ın işaret ettiği sınır, bu ek satın alma gücünün karşısındaki konut sayısıdır. Arz kısıtlıysa daha ucuz kredi, fiyatları yukarı çekerek erişilebilirlik kazancını aşındırabilir. Benim çıkardığım sonuç, ucuz finansmanı değerlendirmek için aylık ödeme ile satın alma fiyatını birlikte düşünmek gerektiği. İzin, altyapı ve yeni konut kapasitesindeki genişleme ise aynı finansman değişikliğinin daha farklı sonuç vermesine elverişli bir karşı kanal.[1]
Faiz artışında da çift yön var. Rogers, pahalı kredinin toplam talebi yavaşlatırken konut kredisi ödemelerini artırabildiğini söylüyor. Merkez bankasının tüm ekonomi için tek faiz kullanması, konut sorununa özel hassas ayar imkânını daraltıyor. İmar ve inşaat izinleri farklı kurumların elinde. Ben bu iş bölümünü, fiyat istikrarı ile konut kapasitesinin birlikte düşünülmesi için gerekçe sayıyorum. Genel faiz politikasından, farklı borçluların ödeme takvimini ve belirli bir kentin arz engellerini tek hamlede düzeltmesini beklemek aracın taşıyabileceğinden fazla yük bindiriyor.[1]
Ölçülen gider, taşınan yük
Bu gerilim fiyat istatistiğinin içine de giriyor. Kanada’da ev sahibinin tüketici fiyat endeksine giren barınma giderleri arasında konut kredisi faizi, vergi, sigorta ve bakım var. Evin satın alma bedeli ise varlık fiyatı olarak ele alınıyor. Dolayısıyla faiz artışı, daha geniş talebi dizginlerken endeksteki faiz giderini geçici olarak yükseltebiliyor. Rogers, bu kalemi çıkarmanın hanelerin gerçek giderini dışarıda bırakacağını; alternatif ölçümlerin de ödünleşmeler taşıdığını anlatıyor. Ödeme yükünü ölçmekle varlığın piyasa değerini ölçmek farklı sorulara cevap veriyor.[1]
Benim için bu tartışmanın verimli sonucu, konutu ucuzlatma hedefinin hangi bilanço ve hangi ödeme akışı üzerinden işlendiğini açık tutmak. Rogers’ın düşük ve istikrarlı enflasyon vurgusu, hanelerin genel satın alma gücüne dayanıyor. Konut arzındaki genişleme ise belirli bir piyasadaki kapasiteyi ilgilendiriyor. Kredi maliyeti, mevcut borçlunun bütçesi ve yeni alıcının fiyatı birlikte düşünülünce, tek bir faiz yönünden herkes için aynı erişilebilirlik sonucunu çıkarmak güçleşiyor. Politikanın kalitesi, bu karşıt kanalları tanımasında ve yükün hangi haneye düştüğünü hesaba katmasında yatıyor.[1]