Alıcının ödeme sınırı

ABD’de ev almak isteyen biri için eylül ayının verdiği iki mesaj var: daha fazla satılık konut ve daha pahalı kredi. Mevcut konut satışları aylık %1,5 arttı, fakat yıllık satış hızı 3,99 milyonda kaldı; geçen eylülün %2,2 altında. ABD Ulusal Emlakçılar Birliği NAR’ın başekonomisti Lawrence Yun’ın hatırlattığı gibi, ağustos ve eylül yılın en düşük satış yapılan 2 ayı. Aylık kıpırdanmanın arkasında hâlâ dar bir alıcı kitlesi bulunuyor.[1]

Kredinin kapısı, ilan fiyatından önce aylık ödeme gücünde açılıyor. Ortalama 30 yıllık sabit faizli konut kredisi faizi ağustostaki %6,67’den eylülde %6,86’ya çıktı. Aynı ev ve aynı borç tutarı için daha yüksek faiz, alıcının karşılamak zorunda olduğu taksiti artırır. Yun’ın daha az alıcının kredi koşullarını sağlayabildiği tespiti bu kanalı tarif ediyor. Benim çıkarımım, kredi giderinin mevcut talebi satın almaya dönüştüren aşamada bir süzgeç oluşturduğu; tek başına satış sayısının ne kadar değiştiğini açıklamıyor.[1]

Bu süzgecin diğer tarafında konut sahibi var. Ortanca satış fiyatı yıllık %1,3 artışla 417.500 dolara yükselirken satışların yıllık hızı geriledi. Evin satış değerindeki artış ile yeni alıcının ödeme kapasitesi birlikte hareket etmek zorunda değil. Mevcut mal sahibi fiyat artışından yararlanabilirken borçlanarak alım yapan hane aynı fiyatı daha pahalı bir krediyle finanse ediyor. Ortanca fiyatın yükselişinde satılan konutların bileşimi de rol oynayabilir; dolayısıyla bu ortalamadan her ev sahibinin servet artışını çıkarmıyorum.[1]

Satıcının bekleme süresi

Satıcıların karşısındaki seçenekler de çoğalıyor. Satılık stok 1,60 milyon konuta ulaştı; ağustosa göre %1,9, geçen eylüle göre %4,6 arttı. Mevcut satış hızında stok 4,8 aylık arza denk geliyor. Konutların piyasada kalma süresi ortancası 31 günden 33 güne çıktı. Yun, artan stok ile uzayan sürelerin alıcıların pazarlık gücünü desteklediğini belirtiyor. Bu durumda kredi yüküne karşı ilk ayarlama, bütün piyasada hızlı bir fiyat düşüşü yerine satıcının indirim veya teşvik sunması olabilir.[1]

Stok artışının yalnızca krediden kaynaklandığını varsaymak da acele olur. Yeni ilanların sayısı ve satılan konutların bölgesel dağılımı aynı sonucu etkileyebilir. Eylülde Güney ile Batı’da satışlar aylık artarken Kuzeydoğu’da geriledi ve Ortabatı’da değişmedi. Tek bir ulusal taksit baskısı, bütün yerel piyasaları aynı ölçüde tarif etmiyor. Bu nedenle kredi kanalı hakkındaki yorumumu, alıcının finansman koşulu ile satıcının bekleme süresi arasındaki ilişkiyle sınırlıyorum.[1]

Sonraki satış verilerinde asıl izleyeceğim ilişki, kredi faiziyle satış süresinin birlikte seyri. Faiz yükü hafiflerken bekleme süreleri de kısalırsa finansman süzgecinin gevşediği yorumunu destekleyen bir işaret ortaya çıkar. Daha çok konutun satılığa çıkması ise süreleri farklı yönde etkileyebilir. Eylülün açık gerilimi burada: pazarlık için daha fazla seçenek var, fakat o seçeneği satın alacak taksiti karşılamak hâlâ ayrı bir koşul.[1]